El proceso comienza con la firma de un contrato de reserva o promesa de compraventa, con el pago de un primer importe reducido (que en nuestro caso suelen ser 5.000 euros, si bien depende de cada una de nuestras promociones).

En este contrato ya firmamos los planos tanto de la vivienda como de los posibles anejos (garaje/s y/o trastero), si bien estos pueden sufrir pequeñas modificaciones derivadas del proceso de gestión de la licencia.

A partir de ahí, toca esperar a la concesión de licencia, momento en el que firmamos el contrato de compraventa, con el pago del primer 10% (menos la reserva), y que será, más allá de las posibles adendas en materia de personalizaciones, acabados o extras, el último documento que firmaríamos hasta la escritura de compraventa.

Derivado del tipo de proyectos que desarrollamos y de nuestro modelo de trabajo, permitimos a nuestros compradores que puedan personalizar sus viviendas en un grado bastante alto.

Cada uno de nuestros compradores no sólo puede elegir los acabados de los distintos elementos de su vivienda (solados, alicatados, pintura, mobiliario de las cocinas, etc.) si no que puede tanto “mejorar” su vivienda con distintas alternativas pre-establecidas en la memoria de calidades, como llevar a cabo determinadas personalizaciones que considere para poder adaptar la vivienda lo máximo posible a sus gustos y/o necesidades.

Hasta el momento en que firmamos el contrato de compraventa, no hay ningún problema en cambiar el titular que compra la vivienda, en cambiar los porcentajes de participación o en cambiar de número de compradores. Una vez firmado este contrato, cualquiera de estos cambios debemos considerarlo cesión, ha de autorizarse por nuestra parte como promotores, y está sujeto al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, que ha de ser liquidado por el comprador de forma previa la firma de la escritura de compraventa.

Contractualmente, si es el comprador el que decide desistir del proceso de compra, sea cual fuera el motivo, perdería las cantidades aportadas hasta la fecha.

Dicho esto, a nosotros nos gusta tratar de buscar soluciones junto a nuestro comprador lo más imaginativas posibles para evitar que esto ocurra, siempre que esto sea posible. Depende mucho del momento en que se produzca este desistimiento, pues no es lo mismo que ocurra cuando aún faltan 6 meses para empezar las obras, cuando las obras a punto de comenzar, cuando a la obra le falta un 50% para su finalización, o cuando vamos a entregar las viviendas.

El gasto principal que se debe añadir al precio de compra de la vivienda es el IVA, que actualmente, para viviendas de obra nueva libre es del 10%.

Adicionalmente, se debe abonar el AJD, que grava la inscripción de las escrituras en el Registro de la Propiedad, y suele estar comprendido entre el 0,5 y el 1,5%, dependiendo de cada Comunidad Autónoma.

Por último, el comprador asume también los gastos de notaría, registro, y en caso de precisarlo, gestoría.

Depende mucho de cada comprador y de cada vivienda, pues hay ocasiones en que los bancos financian porcentajes mayores, pero lo habitual es que el banco conceda el 80% del valor de la vivienda, y que el comprador deba aportar la cantidad restante, es decir, el 20%.

Bien es cierto, que, al comprar sobre plano, ese 20% se va pagando de forma progresiva durante el proceso, por lo que no es necesario tener ese 20% en el momento de reservar la vivienda.

Una de las ventajas que hay de la forma que tenemos de trabajar, es que, si bien hay una forma de pago establecida o estándar, permitimos que cada uno de nuestros compradores pueda personalizar la forma de pago a su situación y particularidades.

Siempre decimos que lo importante es que la vivienda y su precio encajen, pues una vez eso es así, el resto podemos trabajarlo de forma conjunta para facilitar el proceso de compra.

Cada pago que realiza cada uno de nuestros compradores, lleva asociada su factura correspondiente, una vez se firma el contrato de compraventa.

Durante los pagos recurrentes que los compradores de nuestras viviendas suelen realizar durante la obra, se emite por nuestra parte una factura para cada uno de ellos.

En caso de que una vivienda tenga más de un comprador, se emite una factura por cada pago, según el correspondiente porcentaje de propiedad de la misma.

Por supuesto, una de las ventajas que tiene el comprar una vivienda de obra nueva con nosotros como promotores, es que, dado que solemos financiar nuestros proyectos con préstamo promotor, nuestros compradores tienen la posibilidad de subrogarse en el préstamo promotor, con todas las ventajas asociadas a ello en cuanto a los costes de estudio y formalización de la hipoteca de su vivienda.

Contractualmente, al ser algo ajeno a nosotros como promotores, el comprador perdería las cantidades aportadas hasta la fecha en caso de no obtener financiación. Dicho esto, a nosotros nos gusta tratar de buscar soluciones junto a nuestros compradores lo más imaginativas posibles para evitar que esto ocurra, siempre que esto sea posible.

Estamos acostumbrados a trabajar con los bancos, y siempre que podemos, y de manera totalmente no lucrativa, cuando uno de nuestros compradores nos pide ayuda, nos volcamos con ello, con el objetivo de que este pueda acceder a la financiación que necesita para la formalización final de la compra de su vivienda.

Desgraciadamente, desde principios del año 2013, se eliminó en el IRPF la deducción por adquisición de vivienda habitual. Se habla muchas veces de que puede volver a haber desgravaciones, pero por el momento, no son más que rumores, y nada oficial.

Por supuesto avalamos el 100% de las cantidades que nuestros compradores nos entregan a cuenta en todo el proceso, mediante aval bancario o póliza de afianzamiento, incluyendo la cantidad que cada uno de nuestros compradores aporta en el momento de la firma de la reserva de su vivienda.

Una vez firmado cada contrato, lo compartimos con el banco o aseguradora para que puedan emitir cada aval, asociado a cada uno de nuestros compradores y cada vivienda. En cuanto el banco o aseguradora emite el aval correspondiente, notificamos a nuestros compradores para que puedan pasar a recogerlo.

En el contrato de compraventa fijamos una fecha prevista de entrega, basada en la fecha de comienzo de las obras (con la firma del acta de replanteo entre nosotros como promotores y el constructor), y en el plazo estimado de duración de las mismas. Asimismo, se prevén una serie de circunstancias que pudieran hacer que el plazo inicialmente previsto fuera mayor. En estos casos, ambas partes deben atenerse a lo acordado contractualmente en dicho contrato.

Desgraciadamente, no es lo habitual en este tipo de procesos, aunque es algo que normalmente le interesa a todos los participantes en ellos. No obstante, cuando ocurre, siempre damos la opción a nuestros compradores de no adelantar la entrega de su vivienda, en el caso de que, a éste, por cualquier motivo, no le encaje.

Dada que la satisfacción de nuestros clientes es uno de nuestros principales objetivos, y a pesar de que somos muy minuciosos en todo lo relativo a la ejecución de las obras de nuestras promociones, tenemos un equipo especializado y específico gestionando el proceso de post-venta de las viviendas a nuestros compradores, que se aseguran de atender en tiempo y forma cualquier incidencia que pueda surgir tras la entrega de cada vivienda.

Es una póliza que durante diez años asegura y garantiza que los compradores de viviendas de obra nueva sean compensados por posibles daños materiales derivados de la ejecución de las obras de nueva planta y/ o que afecten a los elementos estructurales ante potenciales riesgos de solidez o la estabilidad.

El seguro decenal no responde de los daños producidos por el deterioro de las viviendas relacionados con el paso del tiempo y su propio uso y disfrute.

Es un proceso por el que hay que pasar inevitablemente de forma previa al comienzo de las obras. Esta licencia la concede la autoridad competente para ello, y su objetivo principal es asegurar que el proyecto a ejecutar está totalmente alineado con la normativa vigente. Es un proceso que suele alargarse más de lo que a todos nos gustaría, pero por el que sí o sí nos toca afrontar en cada una de nuestras promociones.

Su objeto es describir la transformación que llevamos a cabo en un solar, de cara a asegurar que, de manera pública y oficial, conste que en dicho solar se va a llevar a cabo una construcción de una nueva edificación. Una vez se termina la obra, se debe hacer constar ante notario este hecho.

Es el acto público que determina en un documento ante notario, e inscrito en el Registro de la Propiedad, cuáles son los elementos privativos y zonas comunes de cada edificio, y describe cada uno de los elementos de forma detallada, tanto a nivel de las estancias que lo componen, como las superficies y elementos colindantes. En la división horizontal también se reflejan los estatutos de la comunidad de propietarios, y la cuota de participación que corresponde a cada vivienda sobre la misma.

La DRH tiene como finalidad distribuir entre cada una de las distintas fincas registrales que componen cada promoción, el préstamo promotor que firmamos con el banco para el desarrollo y ejecución de la promoción residencial.

Se trata de la confirmación por parte de las autoridades competentes de que el proyecto de obra nueva se ha ejecutado siguiendo el proyecto previamente aprobado por éstas, y que por tanto cumple con todos los requisitos de salubridad y seguridad, si bien permite al promotor que realice pequeñas modificaciones con respecto al proyecto original, siempre y cuando éstos estén alineados con que la normativa correspondiente.

Desde 2021, en el Ayuntamiento de Madrid el proceso se realiza bajo Declaración Responsable por parte del promotor, aportando toda la documentación correspondiente al Ayuntamiento.

Como promotores constituimos la Comunidad de Propietarios de forma previa a la entrega de la promoción, y asignamos un administrador, si bien, antes de la entrada de nuestros compradores a sus viviendas, hacemos una primera Junta de Propietarios junto a todos ellos, en la que ya se elige, por su parte, a un presidente y a un vicepresidente, y en la que ellos mismos toman las primeras decisiones básicas para asegurar el óptimo funcionamiento de la Comunidad.

El Libro del Edificio se compone de toda la información y documentación sobre la obra ejecutada, desde el propio proyecto, los agentes intervinientes en la ejecución del mismo, a las instrucciones o normas de uso y mantenimiento tanto de las viviendas como de sus zonas comunes. Como promotores entregamos el Libro del Edificio tanto a las autoridades competentes, como al Registro de la Propiedad y a los compradores.

A la hora de entregar cada una de nuestras viviendas, compartimos con nuestros compradores este Manual, que contiene desde los datos más básicos y la descripción del proyecto, a las marcas, modelos y/o fabricantes de cada elemento constructivo, distintas normas y recomendaciones, instrucciones para la contratación de suministros o procedimiento de postventa.