Antes de darse por inaugurada la temporada navideña, esa que va desde el puente de diciembre hasta después de Reyes y donde apenas hay descanso en la agenda con tantas comidas y cenas, nos ha parecido interesante hacer un primer resumen adelantado de lo que, a tenor de lo visto hasta ahora, será la foto final del sector inmobiliario en este 2021.

Si atendemos a los datos publicados recientemente por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), podemos apreciar que la tendencia sigue su racha imparable. En concreto, el valor medio de los inmuebles se situó en el tercer trimestre en los 1.661 €/m2, lo que implica una subida del 2,6% con respecto a las cifras del año anterior y la segunda cifra más alta de la serie histórica sólo por detrás de la alcanzada en el cuarto trimestre de 2011.

La recuperación, además, se focaliza en todos los segmentos de vivienda, es decir, tanto a las de obra nueva como a las que tienen más de cinco años de antigüedad. En este sentido, merece la pena centrarse en los datos de compraventa, donde el pasado mes de septiembre repuntó, nada más y nada menos, que un 41% con respecto a septiembre de 2020, situándola en la mayor cifra lograda desde 2007.

No sólo eso, si atendemos a la evolución mostrada por las compraventas de vivienda en 2021 con respecto al 2020, los datos son rotundos: en marzo +32,4%, en abril +65,9%, en mayo +107,6%, en junio +73,5%, en julio +53,5% y en agosto +57,9%.

Más allá de que, lógicamente, la base comparable en 2020 se encontraba muy debilitada por los efectos de la pandemia, lo que está claro es que el sector inmobiliario ha vuelto a convertirse en el instrumento perfecto a través del cual se ha canalizado, no solo el ahorro de muchos compradores finales, sino también el exceso de liquidez de muchos inversores institucionales.

¿Tanta euforia puede ser la antesala a una inminente crisis?

En líneas generales, podemos afirmar que las aguas bajas tranquilas en este aspecto. Revisando los últimos informes de los principales agentes del sector se puede concluir que, de momento, no hay signos que inviten a pensar que estamos en un escenario de burbuja inmobiliaria.

A excepción de zonas o barrios muy concretos, los precios se sitúan aún lejos de los máximos alcanzados en el estallido de la misma. Fuentes especializadas apuntan a que aún estamos en torno a un 25% por debajo de los máximos alcanzados en la anterior crisis, a lo que hay que sumar un factor muy relevante como es el que, a día de hoy día se cuenta con un sistema bancario mucho más concienciado que, además, ejerce un control mucho más estricto en lo que respecta a la concesión de hipotecas y selección de clientes.

Por otro lado, existe un punto importante en cuanto a la producción de vivienda ya que, a diferencia de lo ocurrido en la anterior crisis, ahora mismo existe un déficit importante de éstas ya que, para cumplir con el ritmo marcado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se necesitaría en torno a las 130.000 unidades por año frente a las 80.000/90.000 unidades que se producen actualmente.

¿Qué puntos negativos sobrevuelan el sector?

Efectivamente existen una serie de factores externos que, sin duda, están actuando de freno ante tanta euforia inmobiliaria y que es obligatorio atender de cara a hacer una valoración más realista del escenario actual.

ERTE: Los últimos datos apuntan a que aún existen en torno a 200.000 trabajadores bajo dicho régimen.
Paro: A pesar de que la economía sigue mostrando signos de mejora, es importante señalar que aún existen más de 3 millones de parados, destacando por encima de todo, la elevada tasa de paro juvenil, la más alta de Europa, que se sitúa por encima del 30% y que, sin duda, dibuja un futuro ciertamente complejo.
Fondos europeos: Aunque el Gobierno sigue afirmando que su llegada es inminente, lo cierto es que son muchos los sectores que necesitan de forma urgente esas ayudas para poder remontar sus negocios y que, la falta de ellos pone en riesgo una parte importante de la recuperación económica.
Ley de la Vivienda: Ha sido celebrada por el Gobierno como uno de los grandes hitos de la legislatura, pero lo cierto es que, debido a la gran inseguridad jurídica que rodea a la misma, existe un riesgo importante que mucha inversión decida frenar sus planes iniciales.
Inflación: Es otro de los puntos a tener en cuenta ya que el fuerte repunte experimentado en los últimos meses, con un noviembre que ha tocado la cota más alta de los últimos 29 años, puede ser otro de los factores que contribuya a crear un ambiente de incertidumbre en el medio plazo.
Crisis de suministros: La guerra comercial abierta a nivel mundial entre las máximas potencias, la escasez de materias primas, la subida de precios del transporte y la repercusión que toda esta suma de factores está teniendo en una gran parte de los sectores económicos es otro de los factores determinantes que está contribuyendo a este ambiente de incertidumbre y volatilidad tanto en los mercados financieros como en los de materias primas.
Ómicron: Es la última incógnita en aparecer en escena que, a pesar de encontrarnos en una situación totalmente distinta a la irrupción del Covid, no sabemos aún la magnitud que podría tener una variante de este tipo y los efectos que tendrían las vacunas sobre la misma.

Sea como fuere, lo cierto es que la influencia de estos factores indicados anteriormente, así como otros muchos no incluidos en el listado anterior han contribuido, sin duda, a que las subidas de precios en España hayan experimentado subidas moderadas con respecto a 2019, que es el año con el que se deben comparar los datos al ser el último año “normalizado” sin que esté afectado por la pandemia.

En concreto, en el primer semestre de 2021 el alza de precios alcanzó el 0,6% con respecto al mismo período de 2019, cifras que se alejan de países como Reino Unido o Países Bajos donde los repuntes se sitúan en el doble dígito.

Por tanto, y tal y como hemos visto, a pesar de que existen muchas incógnitas aún sin resolver, lo que está claro es que, de mantenerse las condiciones actuales de mercado, es decir, tipos bajos, liquidez, control bancario de las hipotecas y apetito inversor por el inmobiliario, deberíamos ver todavía unos años con tendencia alcista en los precios, en especial en las grandes ciudades que son las que aglutinarán el mayor porcentaje de interés.

Y, dicho esto, ¿Qué esperamos para el sector en 2022? Una magnífica pregunta que trataremos de responder en nuestro próximo blog, el último del año con el que despediremos este 2021, el “año I después de la pandemia”.

La entrada El sector inmobiliario en España en 2021 se publicó primero en Transformando San Isidro.

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