Tanto los socios como el Consejo Rector de la Cooperativa no tienen tiempo material, ni normalmente experiencia, para llevar a cabo todas las actividades que requieren la administración de la sociedad y el desarrollo de la promoción inmobiliaria.
La elección de la gestora es clave ya que presta un asesoramiento continuo al Consejo Rector durante todo el proceso y una dedicación permanente a los socios.

La Gestora no dispone en ningún momento de los fondos económicos de la Cooperativa, que serán controlados y tramitados por el Consejo Rector, con la autorización previa de la entidad financiera y la compañía aseguradora que expide el seguro de afianzamiento de las aportaciones realizadas por los socios.

Los servicios que la gestora presta a la Cooperativa están detallados en el contrato de prestación de servicios, donde se refleja la cuantía de los honorarios y los distintos hitos en que los percibirá, siendo conocidos desde el comienzo del proceso.

Dichos honorarios son un coste más en el desarrollo de la Promoción, como el de los arquitectos o la empresa constructora.

La Cooperativa es el único promotor de las viviendas que desarrolla para sus socios. Corresponde únicamente a la Cooperativa, a través de sus órganos de gestión y administración, la toma de decisiones y la adopción de los acuerdos pertinentes a lo largo de todo el desarrollo de la Promoción.

La Gestora asesorará y hará que se lleven a cabo las decisiones de los socios y el Consejo Rector.

Una vez que se adquiere la condición de socio, y siempre que el proyecto sea viable, el proceso comienza con la firma del contrato de adjudicación provisional de la vivienda, preinscrita en su caso, junto con los planos de la vivienda y forma de pago estimada.

A partir de ese momento se desarrollará la Promoción, con participación activa de los socios en toda la toma de todas las decisiones.

Tras la finalización de las obras y obtención de las licencias o autorizaciones correspondientes para su efectiva ocupación, se procederá a la entrega de llaves y firma de las escrituras públicas de adjudicación.

Son decisiones que deben de tomarse en las Asambleas convocadas por el Consejo Rector de las cooperativas.

En las cooperativas gestionadas por QLT Homes, derivado de nuestro modelo de trabajo, y aunque la decisión depende exclusivamente de los socios, asesoramos a la cooperativa en este tipo de procesos y la selección de dichas personalizaciones, tratando de ayudarles en adaptar la vivienda lo máximo posible a sus gustos y/o necesidades, sin que el proceso suponga un incremento de coste o plazos para la cooperativa, ni se disparen las aportaciones económicas que deben realizar los socios.

Hasta el momento en que se firme la escritura de adjudicación definitiva, el socio podrá trasmitir sus derechos a otro socio, o a otra persona que adquiera la condición de socio.

Antes de haber transcurrido cinco años desde la fecha de concesión de la licencia de primera ocupación del inmueble, la cooperativa cuenta con un derecho de tanteo.

Además, la trasmisión está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, que ha de ser liquidado por los adjudicatarios de forma previa la firma de la escritura de adjudicación.

Logrado el objeto social de la cooperativa, tras la adjudicación y entrega de llaves se puede proceder a liquidar la sociedad cooperativa, una vez cumplidas todas las obligaciones fiscales y jurídicas si las hubiera; y pasará a ser la Comunidad de Propietarios quien gestione los servicios comunitarios.

El socio puede darse de baja siguiendo los plazos y condiciones establecidos en los Estatutos de la cooperativa, alineados con la Ley de Cooperativas.

Dicha baja será calificada por el Consejo Rector, y las aportaciones serán devueltas conforme a lo recogido en los Estatutos.

El coste final de promover una cooperativa es estrictamente la suma de todos los gastos incurridos en el desarrollo de la misma, sin inclusión de ningún beneficio promotor, pudiendo resumirse en: suelo, construcción, honorarios técnicos, licencias, seguros, gestión y comercialización, gastos jurídicos y gastos financieros, principalmente.

Estos gastos son aprobados únicamente por los socios en Asamblea General o por el Consejo Rector en la parte que tenga delegada por la Asamblea.

El precio final de la vivienda se corresponde exactamente con el resultado de los costes finales de la misma, por lo que tan solo puede determinarse con total precisión en el momento de adjudicación y entrega de llaves, pudiendo sufrir variaciones al alza o a la baja sobre las estimaciones iniciales realizadas.

El presupuesto de ingresos ha de estar alineado con el de gastos, por lo que una modificación de los gastos, sea al alza o a la baja, llevará siempre aparejada a su vez una modificación en los ingresos, con el consiguiente ajuste en el coste de adjudicación aprobado por la Cooperativa.

No, el presupuesto evoluciona a lo largo de todo el proceso y finaliza con la adjudicación definitiva y entrega de las viviendas.

Se realiza un seguimiento y actualización de este, aprobándose periódicamente por los socios en las Asambleas Generales sus actualizaciones.

En caso de que exista financiación bancaria, la entidad financiera designada analiza la viabilidad del Plan Económico y Financiero; y el project monitoring realiza un seguimiento y control de éste, entre otros, hasta la entrega de las viviendas a los socios.

Además, muchas cooperativas auditan sus cuentas a través de empresas externas para reforzar la seguridad del proceso.

Depende mucho de las decisiones que tomen los socios de la cooperativa y las condiciones que se consigan con el banco que financie el proyecto, pero lo habitual es que el banco conceda el 75-80% del coste de la vivienda, y que el socio deba aportar la cantidad restante, es decir, el 20-25%.

Bien es cierto que, al comprar sobre plano, ese 20-25% se va aportando de forma progresiva durante el proceso, por lo que no siempre es necesario tener la totalidad de esta aportación en el momento de la preinscripción.

La cooperativa se financia, habitualmente, mediante las aportaciones de los socios y la obtención de un préstamo hipotecario colectivo. Las aportaciones de los socios se realizan por fases, en función del avance del proyecto, lo cual lleva asociada una importante flexibilidad a la hora de adquirir una vivienda.

Cada aportación que realiza cada uno de los socios lleva asociada su factura correspondiente, una vez se firma el contrato de incorporación y adjudicación provisional.

En caso de que una vivienda tenga más de un titular, se emite una factura por cada aportación, según el correspondiente porcentaje de propiedad indicado en el contrato de adjudicación provisional.

Una de las ventajas que tiene el adquirir una vivienda de obra nueva gestionada por QLT Homes es que solemos ayudar a los socios en la búsqueda de las mejores condiciones del préstamo promotor, ofreciendo la posibilidad de subrogarse al mismo, con todas las ventajas asociadas a ello en cuanto a los costes de estudio y formalización de la hipoteca de su vivienda.

Todas las Cooperativas se regulan por las siguientes disposiciones:

Ley 27/1999, de 16 de julio diciembre de Cooperativas.
Ley 20/1990, de 19 de diciembre, sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas.
Estatutos y normas internas de la Cooperativa.

Para garantizar su estatus legal, la Cooperativa debe quedar válidamente inscrita en el Registro de Cooperativas autonómico o nacional.

Generalmente el Reglamento de Régimen Interno regula el momento de la elección de la vivienda. En la mayoría de los casos se realiza en el momento de la firma del documento de preinscripción.

La Ley exige que todas las cantidades aportadas por los socios, a cuenta de la vivienda, estén garantizadas desde la obtención de la licencia de obra, ya sea mediante aval bancario o seguro de caución.

En el contrato de adjudicación provisional se fija una fecha prevista de entrega, basada en la fecha de comienzo de las obras y en el plazo estimado de duración de las mismas.

Cualquier variación en los plazos se pondrá en conocimiento de los socios y será aprobada en la Asamblea.

Desgraciadamente, no es lo habitual en este tipo de procesos, aunque es algo que normalmente interesa a todos los intervinientes.

No obstante, cuando ocurre, serán los socios en Asamblea quienes decidan adelantar o no la entrega de las viviendas.

Es una póliza que, durante diez años, asegura y garantiza que los adquirientes de una vivienda de obra nueva sean compensados por posibles daños materiales derivados de la ejecución de las obras y/o que afecten a los elementos estructurales ante potenciales riesgos de solidez o la estabilidad.

El seguro decenal no responde de los daños producidos por el deterioro de las viviendas relacionados con el paso del tiempo y su propio uso y disfrute.

Sí, todos los socios tienen acceso en todo momento a poder consultar la totalidad de la documentación, quedando a su disposición cualquier información que pudiera solicitar en base al principio de transparencia y claridad que prima.

Es un proceso por el que hay que pasar inevitablemente de forma previa al comienzo de cualquier proyecto de obra nueva. Esta licencia la concede la autoridad competente para ello, y su objetivo principal es asegurar que el proyecto a ejecutar está totalmente alineado con la normativa vigente. Es un proceso que suele alargarse más de lo que a todos nos gustaría, pero por el que sí o sí toca pasar.

Su objeto es describir la transformación que llevamos a cabo en un solar, de cara a asegurar que, de manera pública y oficial, conste que en dicho solar se va a llevar a cabo una construcción de una nueva edificación conforme a la Licencia obtenida.

Es el acto público que determina en un documento ante notario, e inscrito en el Registro de la Propiedad, cuáles son los elementos privativos y zonas comunes de cada edificio, y describe cada uno de los elementos de forma detallada, tanto a nivel de las estancias que lo componen, como las superficies y elementos colindantes.

En la división horizontal también se reflejan los estatutos de la comunidad de propietarios y la cuota de participación que corresponde a cada vivienda sobre la misma.

La DRH tiene como finalidad distribuir entre cada una de las distintas fincas registrales que componen la promoción el préstamo promotor que firma la Cooperativa con la entidad financiera para el desarrollo del proyecto.

Se trata de la confirmación por parte de las autoridades competentes de que la Promoción de viviendas se ha ejecutado siguiendo el proyecto previamente aprobado y es conforme a Licencia.

La Comunidad de Propietarios debe constituirse de forma previa a la entrega de llaves, asignando un administrador antes de la adjudicación de las viviendas.

Este administrador convocará una primera Junta de Propietarios junto a todos los adjudicatarios, en la que se elegirá a un presidente y a un vicepresidente, y en la que ellos mismos toman las primeras decisiones básicas para asegurar el óptimo funcionamiento de la Comunidad.

El Libro del Edificio se compone de toda la información y documentación sobre la obra ejecutada, desde el propio proyecto, los agentes intervinientes en la ejecución del mismo, las instrucciones o normas de uso y mantenimiento tanto de las viviendas como de sus zonas comunes.

Además, el Libro del Edificio se presenta tanto a las autoridades competentes, a la Comunidad de Propietarios y al Registro de la Propiedad.

En el momento de la entrega de llaves, a cada uno de los socios de la Cooperativa se comparte este Manual, que contiene desde los datos más básicos y la descripción del proyecto, a las marcas, modelos y/o fabricantes de cada elemento constructivo, distintas normas y recomendaciones, instrucciones para la contratación de suministros o procedimiento de post-venta.